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Die richtigen Nischen finden

Nicht börsennotierte Immobilien und Infrastruktur sorgen weiter zu Recht für lebhaftes Anlegerinteresse, besonders in Europa. Aber selektives Vorgehen bleibt unabdingbar.

Alle Immobilien sind lokal. Seit einigen Jahren wird dieser alte Spruch jedoch häufig von lockeren geldpolitischen Maßnahmen übertüncht. Sinkende Renditeerwartungen für traditionelle Produkte haben die Attraktivität von Alternativen Anlagen, besonders Immobilien und Infrastruktur, deutlich gesteigert.

In den USA wurde die Zinswende bereits eingeläutet. Auch in Europa könnte der Anfang vom Ende der ultralockeren Geldpolitik näher rücken. Vor diesem Hintergrund gehen die Korrelationen zwischen Immobilienmärkten weiter zurück. Künftig dürften sowohl zwischen als auch innerhalb der Regionen Divergenzen auftreten.

Kurz gesagt: Der US-Immobilienzyklus ist schon weit fortgeschritten. Kontinentaleuropa scheint mit Anfangsrenditen über dem weltweiten Durchschnitt relativ gut positioniert. Im asiatisch-pazifischen Raum, wo die Handelspolitik des neuen US-Präsidenten mit Sorge beobachtet wird, bleiben die Bedingungen eher gemischt. Und was Sektoren betrifft, profitiert Logistik weiter vom Trend Online-Handel.

Allgemeine Trends verschleiern aber ebenso viel, wie sie offenbaren. So hängt etwa das Ausmaß des durch das Internet bedingten Wachstums bei Logistikflächen von den bestehenden Internethandelsumsätzen im jeweiligen Markt ab. Die Folgen für traditionelle Immobilien wie Einkaufszentren sind dagegen sehr unterschiedlich, wobei sich erste Adressen mitunter mehr als gut behaupten. Gut konzipierte Objekte am richtigen Ort können sogar davon profitieren, dass mehr Zeit und Geld in Dienstleistungen fließt, die nicht online verfügbar sind, wie Restaurantbesuche, Gesundheitsvorsorge und Fitness.

Jenseits der breiten Trends

2016 erwies sich für US-Gewerbeimmobilien als starkes Jahr. Zumeist überstieg die Nachfrage das Angebot, mit folglich fallenden Leerstandsquoten und steigenden Mieten. Die Preise lagen insgesamt zum Jahresende höher als zu Beginn, sodass die Gesamtrenditen für Core-Immobilien im historischen Schnitt lagen. Aber so langsam ändert sich die Lage. Obwohl die Fundamentaldaten robust und Risiken durch neue Flächen beschränkt sind, zeigen sich in einigen Bereichen Schwächen, besonders im Bürosegment. Da in den USA beinahe Vollbeschäftigung herrscht, dürften kaum neue Arbeitsstellen (und somit zusätzliche Büroflächen) geschaffen werden.

Auch für US-Wohnimmobilien sind die Aussichten etwas gedämpft; es lohnt sich, die Bedingungen vor Ort zu beobachten. Ein wichtiger Faktor ist die Veränderung im Lebensstil vor allem der Millennium-Generation, die jetzt um die 30 Jahre alt ist. In der Phase der Familiengründung könnten städtische Knoten außerhalb der innerstädtischen Geschäftsbezirke profitieren, die ähnliche Annehmlichkeiten wie das Stadtzentrum und eine schnelle Verkehrsanbindung bieten.

Auch für europäische Immobilienanleger bewegten sich in den letzten Jahren die Zuwächse auf außergewöhnlich hohem Niveau. Jetzt könnte sich der Markt allerdings insgesamt etwas beruhigen. Obwohl die Zinsen vielleicht noch nicht ihren Tiefstand erreicht haben und die Mieten ziemlich sicher weiter steigen dürften, könnte in Ländern wie Deutschland jetzt die nächste Phase dieses Zyklus beginnen.

Relativ betrachtet schneiden Immobilien in Europa nach wie vor gut ab, aber die bereits gesunkenen Anfangsrenditen sprechen für mittelfristig nicht mehr ganz so hohe Gesamterträge. Auf kurze Sicht könnten die Renditen zwar noch sinken, auch wegen der noch deutlich niedrigeren Anleihezinsen. Längerfristig wären höhere Realzinsen natürlich ein Thema. Am wichtigsten bleibt weiter die richtige Auswahl von Mikrostandorten und Nischen mit soliden Wachstumsperspektiven, ohne dabei politische Risiken aus den Augen zu verlieren. Auch europäische nicht börsennotierte Infrastruktur ist eine Überlegung wert. Hier scheint ein vernünftiger Aufschlag gegenüber Staatsanleiherenditen möglich. Aktives Asset-Management kann zusätzlich Wert schaffen.

Total Return erstklassiger europäischer Immobilien nach Sektor und Region

Auch innerhalb Europas schwankt der erwartete Total Return zwischen Sektoren und Regionen beträchtlich.

Total Return erstklassiger europäischer Immobilien nach Sektor und Region

RREEF Management LLC, Stand 12/2016; Anm.: Abgebildet ist der Bereich für den Markt mit der besten und schlechtesten Performance in jeder Region in % p.a. für 2017-2021

Online-Spitzenreiter ggü. Online-Nachzüglern

Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Internethandels ist der Reifegrad eines Landes zu beachten.

Online-Spitzenreiter ggü. Online-Nachzüglern

Quelle: Eurostat, Stand: 12/2016; Anm.: Die x-Achse zeigt den Anteil der Verbraucher, der im letzten Jahr das Internet genutzt hat; die y-Achse zeigt den Anteil der Verbraucher, der im letzten Jahr das Internet für Einkäufe genutzt hat.

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